近10多年來(lái)，資本回報和資產(chǎn)價(jià)格漲幅超過(guò)勞動(dòng)回報和收入增幅，年輕人很難支付高房?jì)r(jià)、高租金，住房的公共屬性明顯上升，租賃或將是我國未來(lái)城鎮住房的主要形式。

從需求看，大學(xué)畢業(yè)生、藍領(lǐng)工人等新市民將成為樓市需求主體，這部分人群以“85后”“90后”為主，講究生活品質(zhì)但起薪低、不希望成為房奴。另外，城市化已進(jìn)入“下半場(chǎng)”，即從城市化到“大城市化”，人群紛紛向就業(yè)機會(huì )多、服務(wù)業(yè)為主的大城市遷徙。面對大城市居高不下的房?jì)r(jià)，租房將是新市民的第一選擇、過(guò)渡選擇乃至長(cháng)期選擇。

從供應看，城市化告別高速增長(cháng)，適齡購房人群(25-44歲)增速在2010年開(kāi)始調頭向下，城鎮戶(hù)均住房擁有已超過(guò)1套/戶(hù)，樓市進(jìn)入“存量時(shí)代”。中國家庭金融調查顯示，近25%的城鎮住房空置、11%的家庭擁有2套及以上住房，產(chǎn)業(yè)轉型也驅動(dòng)存量房盤(pán)活。因此，租賃房屋供給未來(lái)會(huì )快速增長(cháng)。

日本與我國一樣，受儒家文化熏陶，買(mǎi)房傳統很濃重，崇尚置業(yè)才能安定的理念，政府也意圖建設自有住房社會(huì )，促進(jìn)中間力量壯大。但是，日本居民住房問(wèn)題并不突出，這與二戰后日本開(kāi)啟史上最大規模的政府主導型公租房建設密切相關(guān)。

1951年，日本發(fā)布《公營(yíng)住宅法》，面向所有生活和工作在本地區的低收入人群，由中央向地方補助，修建出租住房，覆蓋地區月收入倒數25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請，租金為同區域商品房租金的1/4-1/3。截至2003年，日本公營(yíng)住宅共建設218萬(wàn)套，占全國住宅總量的4.66%，各地區差異較大，比如人口集中的神戶(hù)市達到9.59%。

1955年，日本頒布《住宅公團法》，由國家出資75%、地方出資25%設立公團，在住房嚴重不足的大城市及周邊興建出租式公寓，面向大城市工薪階層提供低廉租金住房。公團成立之初，僅建設1.7萬(wàn)套公寓。60年代城市化高速推進(jìn)時(shí)期，公團集中實(shí)施了兩個(gè)“5年計劃”——1966年-1970年建設了35萬(wàn)套、1971年-1975年建設了28.4萬(wàn)套。其中，70%的房屋為出租住房。截至2004年6月，住宅公團共建設公寓154萬(wàn)套，約占全國住宅總量的5%。

目前在我國，新市民起薪在3000-4000元，他們不僅將面臨至少5年左右的買(mǎi)房過(guò)渡期，甚至連支付房租都困難。據報道，北京69.2%的大學(xué)畢業(yè)生房租都得靠父母資助。由此，市場(chǎng)化的租賃，特別是目前占比超過(guò)90%的私人散租，根本無(wú)法惠及這部分人群。壯大政府公租或補貼為主的機構租賃，才是降低租金成本、穩定租賃關(guān)系的“壓艙石”。

除了公營(yíng)住房和公團住房外，日本機構租賃住房“三支箭”的最后一支，就是包括提供給入會(huì )會(huì )員公社住房、企業(yè)公寓在內的非營(yíng)利機構租賃住房。為穩定雇傭關(guān)系、提高員工對企業(yè)的歸屬感和忠誠感，日本建立了強大的企業(yè)社會(huì )福利制度。60-70年代，擁有社宅和宿舍的企業(yè)開(kāi)始增多。根據2007年的調查，提供補貼或租金的企業(yè)占比達到48.4%、提供社宅和宿舍的企業(yè)占比35%。

這導致1945年-1977年，日本新建的2854萬(wàn)套住宅中，由公營(yíng)、公團、企業(yè)等政府或非營(yíng)利組織建設的占31%，60-70年代占比超過(guò)40%，其中超過(guò)70%的用來(lái)出租。1968年，住房總套數和總戶(hù)數開(kāi)始平衡，加上隨后的老齡化，新建租賃房屋減少，公租房開(kāi)始對外銷(xiāo)售。到1975年，日本實(shí)現一人一間房。目前，日本戶(hù)均住宅面積96平米，其中自有和租賃住宅戶(hù)均面積分別為124平米和46平米。

筆者認為，對中國而言，無(wú)論是推進(jìn)新型城鎮化、新市民扎根城市，還是實(shí)現“先租后買(mǎi)”“居者有其屋”，以及壯大中等收入群體規模，大力發(fā)展住房租賃的意義不言而喻。租賃的過(guò)渡作用，緩解了住房緊張，防止需求大規模入市和炒作，保證了住房的原始屬性，也降低了城鎮化成本、用工成本，更應該成為實(shí)現租售并舉、居者有其屋和壯大中等收入人群的一招妙棋。

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