根據官方預計，迪士尼開(kāi)園后每天接待游客量約在6萬(wàn)-10萬(wàn)人。但在迪士尼周邊10公里范圍內，目前僅有2家五星級酒店，6家四星級酒店，各檔次酒店合計不到100家，客房數量不足1萬(wàn)間，存在巨大市場(chǎng)缺口。

作為上海經(jīng)濟的又一大發(fā)動(dòng)機，迪士尼及其周邊游樂(lè )產(chǎn)業(yè)鏈一直備受外界關(guān)注，但因為找不到切入口，商業(yè)資本想在迪士尼板塊分一杯羹顯得尤為困難。目前迪士尼板塊的資本進(jìn)入，基本上都是房地產(chǎn)投資，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，在當前市場(chǎng)的高位上，接盤(pán)的風(fēng)險也不小。

商業(yè)地產(chǎn)題材股受益

上海迪士尼官方預計，開(kāi)業(yè)后游客規模應能達到1000萬(wàn)人次，開(kāi)業(yè)初期將為上海帶來(lái) 300萬(wàn)~500萬(wàn)人次的新增游客，約占上海全年接待游客規模的 2%~4%。

據東京和香港迪士尼成熟期客流承載密度測算，上海迪士尼項目1期成熟后有望帶來(lái)3000萬(wàn)穩定客流，其中市外增量游客占80%，按照票價(jià)320-400元、8-10倍經(jīng)濟撬動(dòng)杠桿保守計算， 迪士尼將帶來(lái)千億級別消費增量。來(lái)自券商報告顯示，預計上海迪士尼公園將重點(diǎn)覆蓋距上海三小時(shí)車(chē)程內的3.3 億人口。

21世紀經(jīng)濟報道記者梳理發(fā)現，當前資本大部分通過(guò)兩條主線(xiàn)挖掘迪士尼主題機會(huì )。首先，由股權關(guān)聯(lián)預期帶來(lái)估值的增加，如百聯(lián)股份，其控股股東百聯(lián)集團參股申迪集團10%股份，旗下奇妙品牌管理公司也獲得品牌授權，未來(lái)不排除在上市公司層面深入合作；其次，直接受迪士尼經(jīng)濟輻射效應影響的公司，受益于增加客源拉動(dòng)消費帶來(lái)業(yè)績(jì)提升，如豫園商城、老鳳祥、益民股份、新世界。

百聯(lián)商業(yè)門(mén)店遍布上海各大核心商圈，目前擁有15家購物中心、29家百貨門(mén)店及5家大型奧特萊斯，建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平米。該集團旗下距迪士尼樂(lè )園10公里左右的川沙購物中心項目預期今年建成開(kāi)業(yè)，以迪士尼游客作為主要目標客戶(hù)群。

此外，百聯(lián)集團高管曾表示，未來(lái)不排除在上市公司層面上與迪士尼深入合作。百聯(lián)集團旗下的奇妙品牌管理公司負責設計、生產(chǎn)、銷(xiāo)售迪士尼和漫威品牌紀念品，并于 2015 年起在全國范圍內開(kāi)設零售分店。

作為上海本土優(yōu)秀品牌，豫園商城或將布局迪士尼園區內餐飲旅游產(chǎn)業(yè)，積極探索與迪士尼其他形式合作，如互相引流、專(zhuān)設迪士尼紀念品銷(xiāo)售點(diǎn)等；老鳳祥、益民集團、新世界未來(lái)也有望在迪士尼園區設店充分受益迪士尼效應。

這些資本暗涌的背后，與上海迪士尼樂(lè )園中方投資方申迪集團股權結構主要以國企為主有關(guān)：陸家嘴集團占45%股份、錦江國際占25%、文廣集團占20%、百聯(lián)股份10%。

風(fēng)險提示：規避同質(zhì)化定位

上海商業(yè)地產(chǎn)項目競爭很激烈，主題商業(yè)地產(chǎn)娛樂(lè )化、主題化或者說(shuō)新業(yè)態(tài)品牌整合工作顯得尤其重要。如果開(kāi)發(fā)商能夠恰當地理解并且充分地融合這些元素，那么這個(gè)主題商業(yè)項目就可獲得更多的競爭力。

隨著(zhù)上海迪士尼的運營(yíng)，迪士尼板塊及周邊勢必成為休閑娛樂(lè )為主題的商業(yè)地產(chǎn)區；另外，《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規劃(2013-2020)》(下簡(jiǎn)稱(chēng)規劃)方案顯示，上海將在全市構建三級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系：市級商業(yè)中心、地區級商業(yè)中心和社區級商業(yè)中心，其中市級商業(yè)中心有14個(gè)，包括南京東、西路商業(yè)中心、小陸家嘴-張楊路商業(yè)中心及遠期的大寧、真如商業(yè)中心等。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，“規劃”成為上海主題商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新機遇。

但張宏偉也指出，開(kāi)發(fā)商若要謀求其項目在區域商業(yè)中心競爭中取得優(yōu)勢，勢必要讓他的項目有更多體現文化、娛樂(lè )、歷史或者建筑的主題特征，通過(guò)這些主題特征形成差異化，從而形成主題商業(yè)地產(chǎn)，這將是未來(lái)市場(chǎng)制勝的重要法寶之一。

6月初，新綠都地產(chǎn)位于迪士尼樂(lè )園板塊的項目“綠都·繡云里”首度亮相。綠都地產(chǎn)集團高級商業(yè)顧問(wèn)劉曉蘭指出，迪士尼版板作為上海國際旅游度假區，豐富長(cháng)遠的整體規劃帶來(lái)的客流決定了繡云里的商業(yè)邏輯。繡云里的里弄商業(yè)，作為中國首個(gè)石庫門(mén)生活體驗街區，以客棧、酒店為主力業(yè)態(tài)，形成多元化商業(yè)生態(tài)系統，互為價(jià)值利好，撬動(dòng)迪士尼旅游經(jīng)濟。

她說(shuō)：“除了迪士尼游玩，來(lái)上海的游客更多想體驗老上海風(fēng)情，我的客棧就是‘迪士尼邊上可以住人的新天地’，你不用跑到市區，在迪士尼邊上就可以體驗到。”

張宏偉認為，從房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商分工來(lái)講，盡管每個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有各自的主題定位和特色，如當下市場(chǎng)有專(zhuān)做公園地產(chǎn)的華僑城、有專(zhuān)做城市綜合體的萬(wàn)達。但是，迪士尼的到來(lái)將使商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)越來(lái)越細化，這是迪士尼對當下房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較為積極的一面。一定意義上講，迪士尼時(shí)代的到來(lái)，主題商業(yè)地產(chǎn)將成為上海乃至中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要的方向。

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