部分樓盤(pán)將邁入8萬(wàn)元時(shí)代

“你現在才來(lái)看房，太晚了！一套房至少漲了100萬(wàn)元。”距離迪士尼5公里以外的已入住社區陽(yáng)光城麗景灣的保安人員向《證券日報》記者透露，迪士尼周邊3公里內幾乎沒(méi)有一手房，而自迪士尼動(dòng)工以來(lái)，周?chē)?0公里之內的一手房房?jì)r(jià)都開(kāi)始上漲，尤其今年開(kāi)園后，同迪士尼動(dòng)工之前相比，有個(gè)別樓盤(pán)房?jì)r(jià)翻倍上漲。

然而，據《證券日報》記者了解，盡管川沙板塊有商業(yè)設施，但仍處于上海外環(huán)外，6年前，迪士尼剛動(dòng)工時(shí)，這里的一手房成交均價(jià)不足1.9萬(wàn)元/平方米，但現在部分項目成交價(jià)達到5萬(wàn)元/平方米，且有開(kāi)發(fā)商封盤(pán)惜售的傳言。在當地有多年操盤(pán)經(jīng)驗的銷(xiāo)售人員告訴本報記者，預計將來(lái)周邊住宅用地出讓后，房?jì)r(jià)有可能摸到8萬(wàn)元/平方米，甚至10萬(wàn)元/平方米的頂。

值得注意的是，在距離迪士尼12公里處的新場(chǎng)板塊核心區，一手房幾乎沒(méi)有供應，最貴的二手房售價(jià)3萬(wàn)元/平方米左右，但今年最新拍出的地塊樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)3.8萬(wàn)元/平方米。此外，在距離迪士尼5公里以外的周康板塊，別墅已經(jīng)叫價(jià)5萬(wàn)元/平方米。

“迪士尼樂(lè )園開(kāi)園后，整個(gè)相關(guān)區域投資價(jià)值提升，加上上海房?jì)r(jià)大漲的整體市場(chǎng)環(huán)境，住宅、酒店等物業(yè)利好非常明顯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向《證券日報》記者直言，在這種市場(chǎng)背景下，不排除開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的現象。

　　川沙房?jì)r(jià)或進(jìn)入8萬(wàn)元時(shí)代

進(jìn)入7月份，上海迪士尼樂(lè )園開(kāi)園已經(jīng)一個(gè)多月。烈日之下，30多攝氏度的高溫，有的項目排隊超過(guò)一個(gè)小時(shí)甚至幾個(gè)小時(shí)的等待……

這些都擋不住暑期涌向上海迪士尼樂(lè )園的大小游客。僅是一期開(kāi)園，對周邊的住宅、酒店、餐飲等行業(yè)的經(jīng)濟拉動(dòng)作用，已經(jīng)開(kāi)始突破當地人的想象。

“你要看房？現在太貴了。”在迪士尼樂(lè )園門(mén)口，《證券日報》記者打算奔赴3公里外的川沙板塊，在出租車(chē)上，開(kāi)車(chē)師傅忍不住開(kāi)始向記者說(shuō)道，“從迪士尼開(kāi)始拆遷，川沙房?jì)r(jià)就開(kāi)始漲，最近兩年漲的最快，三五年前，房?jì)r(jià)也就1萬(wàn)元(每平方米)，現在貴的都賣(mài)到5萬(wàn)多元了(每平方米)，那你還不一定能買(mǎi)到呢”。

出了高速路，進(jìn)入川沙板塊后，記者發(fā)現，這確實(shí)是一個(gè)相對成熟的板塊，公交、地鐵、商街、醫院、學(xué)校等配套設施都很齊全，核心位置還有數棟玻璃幕墻外立面的辦公大廈。在出租車(chē)李師傅的口中，川沙板塊是迪士尼樂(lè )園周邊最近最成熟的區域，很多游客選擇住在這里。在商街的一條主路上，路旗都是藍色的“綠都繡云里”廣告。街口處，巨幅廣告牌上打出了迪士尼的概念，“迪斯尼時(shí)代1號資產(chǎn)迪斯尼5KM 惟此可售綜合體”。不過(guò)，雖已達午餐時(shí)間，核心區域的商業(yè)街餐廳人跡罕至，但這并不影響這一區域房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。

即使妙川路上還有雜草叢生的地塊，但核心區外都是大片空地和工地，到處是建筑圍擋，林立的高樓仍未有居民入住，但房?jì)r(jià)早已脫離上海外環(huán)外的預想范圍。

“我們項目已經(jīng)賣(mài)光了。”在陽(yáng)光城愉景灣銷(xiāo)售中心，記者徑直進(jìn)去，卻并不見(jiàn)銷(xiāo)售員，整個(gè)售樓中心空空如也，轉了一圈，才有一位保安出來(lái)跟記者言明，房子已經(jīng)售罄了。至于房?jì)r(jià)，別墅的成交均價(jià)直逼5萬(wàn)元/平方米，普通住宅也在3萬(wàn)元-4萬(wàn)元/平方米之間。

“在川沙板塊，有個(gè)別項目已經(jīng)封盤(pán)，不是你想買(mǎi)就能買(mǎi)到的。”當地一位項目操盤(pán)手向本報記者透露，迪士尼樂(lè )園開(kāi)園后，有些開(kāi)發(fā)商是想捂盤(pán)惜售的，坐等提價(jià)。

《證券日報》從克而瑞數據庫獲悉，陽(yáng)光城愉景灣一期于2014年8月份首次開(kāi)盤(pán)，當時(shí)的實(shí)際成交均價(jià)尚不足4萬(wàn)元/平方米，其開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光城集團于2013年摘得土地。在最近的7月份，雖然上述銷(xiāo)售員說(shuō)已經(jīng)售罄，但該項目還有成交，成交均價(jià)為接近4.8萬(wàn)元/平方米。

“部分房企項目顯示售罄，是否真的售罄還是要打一個(gè)問(wèn)號。近期部分上海房企預期后續房?jì)r(jià)會(huì )上漲，捂盤(pán)銷(xiāo)售的可能性是存在的。”嚴躍進(jìn)接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，當然，若非房企主動(dòng)推銷(xiāo)，有時(shí)候很難查證。

距陽(yáng)光城愉景灣幾百米之外的商業(yè)公寓項目綠地云悅坊正在排卡。“我們項目原打算每平方米漲價(jià)5000元，但為了回籠資金，集團最后決定沒(méi)有提價(jià)這么多。”綠地云悅坊的銷(xiāo)售人員如是告訴記者。

但從現有的成交數據來(lái)看，來(lái)自克而瑞數據庫的數據顯示，2011年迪士尼動(dòng)工時(shí)，川沙板塊新建住宅成交均價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米左右，2016年則上漲至接近3.1萬(wàn)元/平方米。以此來(lái)看，成交均價(jià)并未翻倍，可是在進(jìn)駐當地的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，地價(jià)已經(jīng)高不可攀。

另有川沙板塊的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員向本報記者透露，迪士尼開(kāi)園后，川沙板塊因有軌道交通和郊野公園等區域優(yōu)勢利好，房?jì)r(jià)已經(jīng)達到6萬(wàn)元/平方米左右，預計將來(lái)住宅用地出讓后，其樓盤(pán)可能會(huì )賣(mài)到8萬(wàn)元-10萬(wàn)元/平方米之間。

對此，嚴躍進(jìn)表示，迪士尼周邊投資的潛力大，很多項目集中在川沙和周浦等區域，其受迪斯尼樂(lè )園項目的直接輻射效果雖不大，但受預期效應影響，周邊投資活躍。實(shí)際上，川沙板塊后續還會(huì )繼續漲，尤其是綜合考慮的川沙的區位優(yōu)勢、周邊近期的土地出讓以及市場(chǎng)預期等，都決定了此類(lèi)區域的價(jià)格漲幅會(huì )繼續強化，后市房?jì)r(jià)或將進(jìn)入單價(jià)8萬(wàn)元時(shí)代。

　　新場(chǎng)現單價(jià)近4萬(wàn)元地王

相對而言，川沙板塊在迪士尼3公里之外，受其利好影響相對比較明顯。但《證券日報》實(shí)地走訪(fǎng)的另一個(gè)區域新場(chǎng)板塊，在迪士尼12公里之外，該區域卻已經(jīng)于今年6月29日拍出了樓面價(jià)約為3.8萬(wàn)元/平方米的地王地塊。

6月29日，中糧地產(chǎn)以總價(jià)24.4億元摘得上海浦東新區新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區A10-1地塊，樓板價(jià)35744元/平方米，溢價(jià)率235.62%，扣除不可售部分實(shí)際樓板價(jià)達到38266元/平方米。這意味著(zhù)，這個(gè)位于上海郊環(huán)以外的住宅項目，未來(lái)保本售價(jià)可能超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

公開(kāi)資料顯示，浦東新場(chǎng)旅游綜合服務(wù)區A10-1地塊，位于楊輝路以東，新環(huán)北路以西，屬于郊環(huán)以外區域。雖然也要求建設5%即3400平方米的保障房，還有約1100平方米的公共設施，但沒(méi)有自持要求，相比6月17日出讓的嘉定新城E27-1地塊出讓條件寬松許多。

據業(yè)內人士估算，該地塊樓板價(jià)達到35744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分后，實(shí)際樓板價(jià)達到38300元/平方米。以?xún)赡陼r(shí)間計算，該地塊未來(lái)項目保本售價(jià)估計要在6萬(wàn)元/平方米以上。而目前新場(chǎng)二手房房?jì)r(jià)都在2.7萬(wàn)元/平方米左右，其中東方冠郡、絲廬雅苑、匯錦城單價(jià)在2.6萬(wàn)元/平方米，而萬(wàn)科清林徑相對較貴，在3萬(wàn)元/平方米左右。

“新場(chǎng)中心位置幾乎沒(méi)有新建住宅供應，萬(wàn)科清林徑基本是該區域內最貴的二手房項目。”萬(wàn)科清林徑物業(yè)人員告訴《證券日報》記者。在萬(wàn)科清林徑的社區門(mén)口，記者看到了兩個(gè)告示牌上有該項目的租售信息，其中有一條為“一手更名，毛坯房，120平方米，355萬(wàn)元”。

該小區保安還熱情地向記者表示，“在這個(gè)小區向東，沒(méi)多遠就是新拍的地，將來(lái)要賣(mài)6萬(wàn)元/平方米呢”。

而在號稱(chēng)“中國歷史文化名鎮”的新場(chǎng)，記者確實(shí)看到了幾家二手房中介，顯然，該區域的二手房交易相對較為活躍。

周康別墅叫價(jià)超5萬(wàn)元

如果說(shuō)，川沙和新場(chǎng)板塊是迪士尼樂(lè )園或者整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的受益者，距離迪士尼5公里之外，在高新河橋附近的兩個(gè)項目可能更為明顯，其分別是已經(jīng)售罄的陽(yáng)光城麗景灣和正在銷(xiāo)售的保利艾廬。

在距離迪士尼車(chē)程10多分鐘的周康板塊，陽(yáng)光城麗景灣業(yè)主幾乎已經(jīng)全部入住。據相關(guān)人士介紹，該小區外地人較多，多是在浦東上班。“這個(gè)項目2014年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，當時(shí)高層每平方米賣(mài)2萬(wàn)多元，現在則賣(mài)到3.5萬(wàn)元/平方米，還不見(jiàn)得有房。”

該小區保安向本報記者直言，每套房至少漲100多萬(wàn)元，別墅賺的更多，別墅開(kāi)盤(pán)價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右，現在售價(jià)每平方米都超過(guò)4萬(wàn)元，甚至5萬(wàn)元多元。該保安直呼，“我認識的一個(gè)上海人，原來(lái)住在這個(gè)小區后面，這個(gè)樓盤(pán)剛開(kāi)盤(pán)時(shí)想買(mǎi)，但是覺(jué)得貴沒(méi)有買(mǎi)，后來(lái)后悔死了。”據該保安透露，同屬于周康板塊的麗景灣PLUS項目，開(kāi)盤(pán)時(shí)賣(mài)3萬(wàn)多元/平方米，現在已經(jīng)賣(mài)到5萬(wàn)多元/平方米。

與陽(yáng)光城麗景灣比鄰而居的是在售項目保利艾廬，該項目2015年3月份開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售均價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米。在該項目銷(xiāo)售中心，記者并未發(fā)現看房的人，人氣冷清，房?jì)r(jià)也很高冷。據其銷(xiāo)售人員介紹，高層3.6萬(wàn)元/平方米左右，現已售罄。至于別墅，其叫價(jià)則直接超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。

值得注意的是，在這條路上的兩個(gè)項目，相對比較“孤單”，對面都是田地，尚未開(kāi)發(fā)，與之比較近的則是醫谷。不過(guò)，保利艾廬項目的銷(xiāo)售員并未向記者重點(diǎn)打出醫谷的利好“招牌”，反倒是更強調迪士尼概念，其項目圍擋廣告則是“雙谷精華處，邂逅迪士尼”。

“迪士尼后勁動(dòng)力較強，因此周邊投資預期向好，房地產(chǎn)行業(yè)是其中之一。”嚴躍進(jìn)表示，預計還有上漲空間。

　　周邊酒店入住爆棚

由于迪士尼僅一期開(kāi)園，整體配套并未完全展示出來(lái)，但除了周邊樓盤(pán)已明顯感受到利好外，酒店物業(yè)開(kāi)始發(fā)力，甚至涉及違規運營(yíng)的農家樂(lè )也開(kāi)始成為市場(chǎng)的“香餑餑”。

在《證券日報》記者走訪(fǎng)的川沙板塊，目前承接了一些迪士尼游客的居住需求，暑期酒店預定火爆。正在加緊入市的出租類(lèi)物業(yè)也備受關(guān)注。

“這個(gè)項目是LOFT產(chǎn)品，預計價(jià)格在4.7萬(wàn)元/平方米左右，購房者購買(mǎi)后將把房產(chǎn)交于雅高集團運營(yíng)，這些房產(chǎn)將作為酒店式公寓運營(yíng)，每年向業(yè)主支付百分之五的收益，頭三年一次性付完收益，可以直接抵扣房款。”綠地云悅坊銷(xiāo)售人員向本報記者透露，借迪士尼板塊助益，現在很多來(lái)迪士尼的人就住在川沙，預計將來(lái)這個(gè)酒店式公寓入住會(huì )爆滿(mǎn)。

對此，嚴躍進(jìn)認為，迪士尼項目可能會(huì )改變過(guò)去很多旅游地產(chǎn)項目“到此一游”的尷尬，即出現重游的現象，這樣就會(huì )降低相應的營(yíng)銷(xiāo)成本，同時(shí)比預計的客流規模大。對于川沙來(lái)說(shuō)，針對迪斯尼樂(lè )園背后的人流等來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)設置，有積極作用。但若不推陳出新，則會(huì )對后續商業(yè)類(lèi)業(yè)態(tài)的盈利水平提升有一定負面作用。

值得注意的是，《證券日報》記者此行注意到了另一個(gè)現象，迪士尼周邊農家樂(lè )借機招攬住宿生意。

“我住在一個(gè)農業(yè)生態(tài)園內，就是在迪士尼周邊的一個(gè)村子里，房?jì)r(jià)不低，打車(chē)去迪士尼要將近30元左右。”某位受訪(fǎng)人士稱(chēng)，重要的是，這個(gè)生態(tài)園并不能開(kāi)住宿發(fā)票，顯然是有問(wèn)題的。

“有一些農家樂(lè )租賃當地農民土地，搞餐飲住宿生意，服務(wù)來(lái)迪士尼的游客，很多都涉及違規運營(yíng)，有的已經(jīng)被政府關(guān)停。”另一位受訪(fǎng)者向本報記者如是透露。

有業(yè)內人士稱(chēng)，對于迪士尼周邊酒店等商用物業(yè)的運營(yíng)，確實(shí)有區域優(yōu)勢，客源有保障，未來(lái)也有盈利空間。但對于迪士尼整個(gè)板塊而言，合理規劃周邊行業(yè)業(yè)態(tài)，才能保證園區及相關(guān)行業(yè)的消費需求不斷提升。

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