6月16日是迪士尼開(kāi)園的第一天，按照之前試營(yíng)業(yè)的情況看，整個(gè)樂(lè )園人氣擠爆棚是一定的，很可能排一天隊最多能玩上三四個(gè)項目……

而且，上海的軌道交通也將迎來(lái)大客流的挑戰，還記得6年前的“世博會(huì )”嗎？那時(shí)候人山人海，每天上海軌道交通高峰期的人流量達到幾十甚至上百萬(wàn)。

緊接著(zhù)，上海的房?jì)r(jià)又要“洗牌”了！也許只用5-10年，我們會(huì )驚奇地發(fā)現，迪士尼和大虹橋的房?jì)r(jià)，可能會(huì )接近甚至超過(guò)新天地。看到這里，你可能覺(jué)得邦爺在故弄玄虛。

要知道，按照上海2003年公布的“基準地價(jià)土地級別”，大虹橋所在的位置大約在七級到八級之間，迪士尼的土地是八級，而新天地的級別是二級，等級僅次于人民廣場(chǎng)、陸家嘴。

一個(gè)七級、八級地區的房?jì)r(jià)，怎么可能超過(guò)二級地區的房?jì)r(jià)呢？

黃浦江畔的地產(chǎn)史：“下只角”逆襲“上只角”是常事

邦爺說(shuō)的并非是天方夜譚，而是已有先例。

由于歷史原因，上海的浦西黃浦江沿岸，除了外灘以外，基本都是工廠(chǎng)區，屬于上海的“下只角”。

比如，如今動(dòng)輒10萬(wàn)單價(jià)以上的盧灣濱江、黃浦南外灘，15年前就是江南造船廠(chǎng)的工廠(chǎng)，雖然位置屬于市區，但是一過(guò)中山南二路基本就沒(méi)有什么人了；同樣的，徐匯濱江15年前就是個(gè)煤碼頭。有熟悉當地環(huán)境的人笑言，如果用衛星拍徐匯那片黃浦江岸，看到周邊絕對會(huì )因恐懼尖叫，“墨池烏黑”像拍恐怖片。

因為這個(gè)原因，黃浦江沿岸的土地等級是基準地價(jià)中比較低的。在2003年的那份地價(jià)等級里，浦西的黃浦江沿岸普遍屬于三級土地或者四級土地，東外灘甚至屬于五級土地。

但在2006年湯臣一品以11萬(wàn)/平起的天價(jià)開(kāi)售后，黃浦江沿岸慢慢完成了地段的“逆襲”：

先是北外灘出現了8萬(wàn)/平以上單價(jià)的樓盤(pán)，隨后徐匯濱江、南外灘、盧灣濱江紛紛在2009-2010年的兩年時(shí)間，將單價(jià)調到10萬(wàn)/平以上。而在2010年，新天地的新房?jì)r(jià)格也就在10萬(wàn)/平左右。

處于上海土地等級最高級別的淮海中路、淮海西路一帶，當時(shí)的新建商品住宅銷(xiāo)售單價(jià)都沒(méi)有達到10萬(wàn)元/平。

類(lèi)似濱江這樣的“下只角”逆襲土地等級較高的好地段，在上海過(guò)去十年的房地產(chǎn)發(fā)展歷史上，還有很多次。

大寧無(wú)疑是其中最為經(jīng)典的代表。根據之前的劃分范圍，大寧處于“延長(cháng)路-延長(cháng)中路-延長(cháng)西路以北”，屬于第五級的土地。但因為大寧購物中心的建設和運營(yíng)，區域未被發(fā)掘的住宅開(kāi)發(fā)價(jià)值，被重新深度挖掘，最終片區逐步躋身“上只角”行列。

中原地產(chǎn)的統計數據顯示，大寧今年的新房成交均價(jià)是8.8萬(wàn)元/平，而土地等級比它高兩個(gè)等級的四川北路地區目前的新房?jì)r(jià)格也就8.2萬(wàn)/平。

在房地產(chǎn)行業(yè)，有“生地養成熟地”的說(shuō)法。一片有價(jià)值的土地，在銷(xiāo)售時(shí)會(huì )用低租金甚至倒貼地方式，吸引高端品牌商業(yè)入駐，再動(dòng)用各種資源引入一些豪門(mén)學(xué)校和醫院，為的就是尋找社會(huì )精英階層購買(mǎi)。高端的配套和人都聚集了，最終必能“養”出個(gè)“上只角”來(lái)。

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